Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, cudzoziemiec zamierzający nabyć w Polsce nieruchomość zobowiązany jest uzyskać zezwolenie wydane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Aby uzyskać zezwolenie, cudzoziemiec musi spełniać warunki ustawowe, które zostały opisane w niniejszym artykule. Istotne również, że zezwolenie na nabycie nieruchomości wydawane jest na wniosek cudzoziemca, a zatem do wszczęcia postępowania w sprawie nie dochodzi z urzędu. W sytuacji natomiast, gdy cudzoziemiec nabędzie nieruchomość bez uzyskania wskazanej zgody ministra, czynność ta będzie nieważna i nie będzie wywierała żadnych skutków prawnych.
Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy?
Osoby fizyczne
W przypadku osób fizycznych cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego. Cudzoziemcem, nie będzie zatem osoba, która posiada jednocześnie obywatelstwo państwa obcego oraz obywatelstwo polskie.
Osoby prawne
Przez osobę prawną należy rozumieć przede wszystkim spółki prawa handlowego, które najczęściej nabywają nieruchomości w Polsce, lecz także zagraniczne stowarzyszenia, fundacje, itd. Cudzoziemcem jest osoba prawna mająca siedzibę za granicą oraz podmiot z siedzibą w Polsce, który jest jednak kontrolowany przez cudzoziemców. Co należy rozumieć pod pojęciem „kontrolowany”? Za kontrolowaną spółkę handlową uważa się spółkę, w której cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu. Za kontrolowaną spółkę handlową ustawa uznaje także taką spółkę, w której cudzoziemcy mają pozycję dominującą, tzn.:
-
są uprawnieni do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu,
-
są uprawnieni do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej,
-
dysponują bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej.
Czy ustawa dotyczy wszystkich cudzoziemców?
Ustawa przewiduje szereg odstępstw od obowiązku uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców. Z praktycznego punktu widzenia, najistotniejszym odstępstwem od konieczności uzyskania zgody przez cudzoziemca jest posiadanie przez niego statusu obywatela lub przedsiębiorcy państwa będącego członkiem Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) albo Konfederacji Szwajcarskiej. Do państw EOG należą obecnie państwa członkowskie Unii Europejskiej UE oraz Norwegia, Islandia i Lichtenstein.
Ustawa zawiera również kilka innych odstępstw od konieczności uzyskania zgody, np. w odniesieniu do:
-
nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego – lokalu, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka),
-
nabycia garażu rozumianego jako samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu niemieszkalnym,
-
nabycia nieruchomości w sytuacji, gdy cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
-
nabycia nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – w sytuacji gdy cudzoziemiec ma żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
-
nabycia nieruchomości od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat, a cudzoziemiec jest w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie.
Warunki, które musi spełniać cudzoziemiec, aby uzyskać zgodę
W przypadku jednak, gdy cudzoziemiec nie spełnia warunków, które zwalniałaby go od konieczności uzyskania zgody, aby wniosek cudzoziemca został rozpatrzony pozytywnie, konieczne jest spełnienie dwóch warunków.
Warunek 1: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce nie może powodować zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku społecznego oraz nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Co do zasady, aby wykazać spełnienie warunku wystarczające będzie udowodnienie, że cudzoziemiec nie był skazany za przestępstwa.
Warunek 2: cudzoziemiec musi wykazać, że posiada więzi z Polską. W tym zakresie, konieczne jest precyzyjne przedstawienie okoliczności potwierdzającymi więzi z Polską, na przykład poprzez:
-
posiadanie przez cudzoziemca polskiego pochodzenia;
-
sprawowanie funkcji członka zarządu spółki handlowej;
-
posiadanie męża/żony – obywatela/obywatelki Polski;
-
uzyskanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały albo rezydenta długoterminowego UE;
-
prowadzenie na terytorium Polski działalności gospodarczej.
Komentarz Capital Legal
Każdy cudzoziemiec pochodzący z kraju innego niż kraje Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacja Szwajcarska potrzebuje zezwolenia, jeśli chce nabyć nieruchomość położoną w Polsce. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wymaga spełnienia warunków określonych w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz uzyskanie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych po uprzednim złożeniu wniosku. Z uwagi na sankcję nieważności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez uzyskania zgody, konieczna jest każdorazowa weryfikacja czy cudzoziemiec spełnia którąś z przesłanek wyłączających go od uzyskania zgody. W przypadku wątpliwości, kwestie te powinny zostać drobiazgowo zweryfikowane przez prawnika.
