Umowa przedwstępna – na co uważać?

Kto choć raz kupował albo sprzedawał mieszkanie, zapewne przygotowywał lub podpisywał umowę przedwstępną. Co to takiego? Jest to pisemne zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy głównej. Jednak określone w nim są warunki sprzedaży, takie jak np. przedmiot, cena sprzedaży czy termin zawarcia tej umowy głównej, zwanej przyrzeczoną. Umowa przedwstępna najczęściej zawierana jest w związku z zakupem nieruchomości. Ma ona duże znaczenie w przypadku, gdy kupujący planuje ubiegać się o kredyt hipoteczny. Jest to jeden z kilku dokumentów, jaki wymagany jest przez banki do rozpoznania wniosku o przyznanie kredytu.

Z jakich elementów składa się umowa przedwstępna?

Aby dokument ten był z punktu widzenia prawa ważny i wiążący, powinien zawierać kilka elementów. W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się: data i miejsce jej zawarcia, dane identyfikacyjne stron umowy, czyli np. kupujących i sprzedających, przedmiot i cena sprzedaży, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz podpisy stron.

Zawarcie umowy przedwstępnej może wiązać się koniecznością wpłacenia przez kupującego zadatku. Nie nie jest to jednak zapis obowiązkowy, tym niemniej zabezpiecza interesy obu stron w przypadku wypowiedzenia takiej umowy. Zadatek jest bowiem bezzwrotny.

Co warto zrobić przed zawarciem umowy przedwstępnej?

Jeśli zawarcie takiej umowy dotyczy sprzedaży nieruchomości, potencjalny kupujący powinien dokładnie zapoznać się z jej stanem technicznym. W trakcie oględzin warto sporządzać notatki oraz dokumentację zdjęciową. W dobie powszechnego użycia telefonów komórkowych z aparatami fotograficznymi nie będzie stanowić to problemu. Natomiast sprzedawca powinien sprawdzić poprawność zapisów w księgach wieczystych, oraz dokumentach potwierdzających sposób nabycia nieruchomości.

Na co należy uważać przy zawarciu umowy przedwstępnej?

Na umowie przedwstępnej określa się graniczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku nie dotrzymania przez którąkolwiek ze stron tego terminu bądź innych ustaleń, strony mogą ją wypowiedzieć, z zachowaniem zadatku (w przypadku sprzedającego) bądź z wnioskiem o rekompensaty w wysokości nie wyższej, niż dwukrotna wysokość zadatku – w przypadku kupującego.

Ponadto, z uwagi na fakt, że formalności związane z uzyskaniem kredytu mogą wydłużyć się z przyczyn niezależnych, warto określić na umowie przedwstępnej bezpieczną dla kupującego – kredytobiorcy datę zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na umowie zawarte są oświadczenia obu stron odnoszące się do stanu technicznego przedmiotu sprzedaży, czy niezalegania z opłatami. Sprzedający przed zawarciem takiej umowy powinien sprawdzić, czy ma pełne prawo do dysponowania lokalem. Zdarza się, że nie zostały wcześniej uporządkowane sprawy spadkowe i lokal wciąż jest własnością osoby nieżyjącej.